El 12 de mayo de 2016, Andalucía implementó una normativa para el alquiler vacacional, conocida como Viviendas de Uso Turístico (VUT). Los propietarios que alquilan regularmente sus propiedades a turistas deben cumplir con esta ley inscribiendo su propiedad como “Vivienda Turística” en el registro del gobierno regional. De no hacerlo, la propiedad se clasifica como “clandestina”, lo que podría dar lugar a multas de hasta 18.000 euros. Esta normativa fue actualizada recientemente por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, introduciendo cambios significativos.
Propiedades exentas:
Están exentas las propiedades alquiladas por períodos superiores a 2 meses a la misma persona o aquellas que no se ofrecen regularmente en alquiler. Los arrendamientos a largo plazo y las propiedades en suelo rústico siguen procedimientos diferentes. Además, los propietarios de tres o más propiedades tienen un proceso de registro separado.
Propiedades que requieren registro:
Deben registrarse las propiedades situadas en terrenos residenciales alquilados periódicamente por períodos inferiores a dos meses. Esto incluye propiedades enteras o habitaciones individuales si el propietario reside en las instalaciones. Los alquileres habituales se definen por la promoción a través de canales turísticos como agencias de viajes o plataformas online. El registro es obligatorio incluso sin utilizar estos canales si el alquiler es habitual.
El 29 de enero de 2024, el Decreto 31/2024 introdujo varios cambios para los alojamientos turísticos (ahora denominados VUT en lugar de VFT). Estas modificaciones incluyen:
1. Licencia de Primera Ocupación (F.O.L.):
• La exigencia de presentar un F.O.L. junto con la declaración responsable se ha eliminado. Los solicitantes deberán declarar el cumplimiento de la normativa urbanística. Se recomienda obtener un certificado de un arquitecto para confirmar el cumplimiento.
• La disposición 9.2 destaca que las inexactitudes o falsedades en las declaraciones pueden dar lugar a la cancelación del registro.
2. Limitaciones de la comunidad de propietarios:
• Se prohíbe el alquiler vacacional en edificios cuyos estatutos comunitarios lo prohíban expresamente. Se debe presentar una Certificación del Registro de la Propiedad para confirmar que no existe prohibición.
• Según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, los contratos que limiten o condicionen el alquiler vacacional requieren una mayoría de tres quintos de los votos de los propietarios.
• Se debate la no retroactividad de estos acuerdos, y algunos creen que los nuevos propietarios pueden continuar con el uso turístico si actualizan la licencia con la Junta de Andalucía.
3. Especificación del Período de Actividad:
• Los alojamientos turísticos deberán especificar en la declaración responsable los períodos de funcionamiento, impidiendo su comercialización fuera de estos horarios.
4. Requisitos Técnicos y de Habitabilidad:
• Superficie mínima requerida de 14 metros cuadrados por huésped.
• Número de baños: dos si las plazas para dormir superan las cinco y tres si superan las ocho.
• Requisitos de refrigeración, calefacción, asistencia telefónica 24 horas, botiquín de primeros auxilios, detectores de humo o extintores.
• Nuevo anexo que describe los requisitos para artículos y muebles para el hogar.
• Las VUT tienen un período de gracia de un año para cumplir con los requisitos de habitabilidad y de seis meses para otros requisitos.
5. Limitaciones Municipales:
• Los Ayuntamientos locales pueden limitar el número de VUT por edificio, sector, período o área de interés público, siguiendo las directrices del Tribunal Supremo.
6. Requisito de registro del operador:
• El propietario registrado o la persona que firma la declaración responsable debe ser quien opere la propiedad, se encargue de los listados, los check-ins, el registro de huéspedes, etc.
• Esto plantea retos para las agencias que gestionan múltiples propiedades, ya que gestionar más de dos propiedades en un mismo complejo requiere el registro como Apartamentos Turísticos, lo que conlleva requisitos más estrictos.
Estas actualizaciones tienen como objetivo garantizar el cumplimiento, mejorar la seguridad y regular el creciente mercado de alquiler vacacional en Andalucía.